¿Cambiaron las condiciones y no puedes cumplir con la promesa de compraventa? Así puedes enfrentar la disputa que te espera con la inmobiliaria

Las condiciones que hoy existen para comprar un inmueble distan de la seguridad que existía en los años 90. La crisis social, la pandemia, y ahora la volatilidad de las tasas de interés gatillada por la inestabilidad de la UF, hacen que el escenario futuro sea incierto.

Y si a esto sumamos el atraso que pueden experimentar algunas inmobiliarias en la entrega de sus proyectos, hace que las condiciones de los préstamos pactados originalmente con los bancos, cambien radicalmente a la hora de concretar crédito. Esto puede significar que, en algunos casos, el dividendo se incremente significativamente. También puede ocurrir que el eventual comprador vea frustrado su sueño de comprar porque, pese a obtener el financiamiento, este sea por menos plazo, menos monto o con dividendos impagables.

El problema se hace mayor si tenemos firmado un contrato de compraventa con una inmobiliaria. ¿Qué podemos hacer ante este escenario?

La abogada Macarena Aguilar, fundadora del estudio Propiedad al Día, explica que los factores que hacen particularmente difícil resolver un contrato de promesa son "en primer lugar, la desigualdad de las posiciones que lo celebran. Porque no podemos comparar el poder negociador de una inmobiliaria, que cuenta con todo un equipo técnico y legal que prepara los contratos, frente a un consumidor que es un inexperto".

La profesional añade que "la inmobiliaria te dice, a través de sus vendedores, que te van a entregar el terreno en cierta fecha, y cuando llega esa fecha, generalmente están atrasados. En otro contexto económico eso era irrelevante. Pero en el contexto actual tenemos que tener en cuenta la volatibilidad de las tasas de la UF, porque todos los créditos están pactados en UF. A esto sumamos las restricciones de la banca respecto de los plazos de financiamiento y los montos de financiamiento". Esto aplica tanto para quienes están pensando en adquirir una vivienda, o un bien para una inversión.

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Aguilar agrega que ante estos nuevos factores que entraron en escena el cliente "va a la inmobiliaria, planta este escenario y le dicen que firmó un contrato y que es de su exclusiva responsabilidad obtener el crédito y que ese no es mi problema. Ahí la persona se pregunta qué hace. Ya no puede comprar, ya sea porque no obtiene el financiamiento o porque no puede pagar las cuotas en que quedaría el dividendo. Ante estas situaciones, es válido que los compradores se pregunten si pueden recurrir a vías judiciales para resolver este contrato. Si bien las inmobiliarias plantean que se recurra a un árbitro, que es más expedito, esto resulta todavía más costoso, pues los árbitros hay que pagarlos".

Sin embargo, existe otra vía en que se puede resolver este entuerto: la abogada plantea que "la Ley del Consumidor estipula que los contratos de vivienda de inmuebles celebradas con inmobiliarias están cubiertos por esta normativa. Antiguamente había una discusión sobre si la ley aplicaba o no a estos contratos, porque no hablaba expresamente de los contratos preparatorios. Entonces, había tribunales que decían que eran incompetentes para conocer estas demandas, dado que la ley no contemplaba específicamente esta clase de contratos. Esta discusión fue zanjada hace poco menos de un año por el Sernac, que en sus facultades interpretativas dijo que, obviamente, si los contratos preparatorios conllevan a la celebración de la compraventa que sí está regulada por la ley, esta también resulta aplicable a la forma de realizar la reserva".

Aguilar finaliza señalando que "nosotros ofrecemos al cliente la opción de ir a un juzgado de policía local, pidiendo que se aplique esta ley, sin tener que pagar un árbitro, argumentando que es un contrato de adhesión y tiene cláusulas abusivas. ¿Por qué de adhesión? Porque está redactado por el proveedor. ¿Y por qué tiene cláusulas abusivas? Porque la promesa tiene espacios en blanco; porque ponen que es de exclusiva responsabilidad de comprador obtener el crédito; porque se indica que la inmobiliaria podrá modificar unilateralmente los materiales; o porque indica que si no puedes celebrar la compraventa ellos puedes terminar unilateralmente el contrato y poner la unidad en venta".