El espejismo de la casa propia: bancos suben créditos hipotecarios y renta mínima se dispara sobre los 3 millones
Dividendo subió de $520 mil a $850 mil para una casa de 4 mil UF a 20 años.
Desde el fin del estallido social, la pandemia y las alzas de tasa, las exigencias para obtener un crédito hipotecario se han vuelto tan altas que parecieran estar diseñadas para frustrar el sueño de la casa propia. En apenas cinco años, la banca chilena ha elevado la renta mínima necesaria para acceder a un crédito, poniendo cada vez más lejos la posibilidad de una vivienda pagada en cuotas razonables.
¿Qué está ocurriendo?
- En 2020, un préstamo hipotecario para una vivienda de 4.000 UF, con un 20 % de pie y un plazo de 20 años, implicaba un dividendo mensual de $520.000. Hoy, en esas mismas condiciones, ese dividendo asciende a $850.000.
- En ese mismo periodo, la renta familiar mínima exigida pasó de $2.080.000 a $3.140.000, un alza del 50 % en apenas cinco años
- Para una vivienda de 5.000 UF, las cifras son aún más impactantes: la renta exigida subió de $2.600.000 en 2020 a $4.250.000 en 2025, una diferencia del 63%
¿Qué tan lejos estamos de alcanzar estos pisos de ingreso?
Según la Encuesta Suplementaria de Ingresos (ESI) del INE 2024, el ingreso promedio de las personas ocupadas en Chile es de $897.000, mientras que el 50 % de quienes trabajan gana $611.000 o menos. La distancia entre esas cifras y los requisitos bancarios se agranda cada vez más.
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¿Y si hay subsidios en juego?
El Minvu, junto con el Ministerio de Hacienda, impulsó un nuevo subsidio a la tasa de interés, que reduce entre 0,6 % y 1,16 % la tasa de un crédito hipotecario para viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, además de rebajar el pie al 10 % Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Esto puede aliviar un poco el peso del dividendo mensual, aunque el ingreso exigido sigue siendo alto. Por ejemplo, para una vivienda de 3.000 UF, incluso con subsidio, se sigue necesitando un ingreso cercano a los $2.060.000
¿Qué dice la ley sobre esto?
La recientemente promulgada Ley N° 21.748, conocida como la Ley de Subsidio al Dividendo (vigente desde enero de 2025 por 24 meses), permite una rebaja de hasta 60 puntos base (0,6 %) en la tasa de interés para viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, apunta a aliviar la carga crediticia y reducir los requisitos de renta.
Además, el programa está asociado al Fondo de Garantías (Fogaes) para robustecer la seguridad de los hogares que buscan postular, incentivando así el financiamiento
¿Cuál es la sensación en terreno?
El aumento del precio de las viviendas en más del 50 % en la última década, frente a un crecimiento real salarial de apenas ~15 %, ha creado una brecha insalvable para muchas familias.
¿Por qué importa tanto?
Según estándares de la ONU, el dividendo no debería superar el 30 % de los ingresos familiares, para mantener la capacidad de endeudamiento y la estabilidad económica Wikipedia. Pero con los dividendos actuales y los ingresos promedio reales, esta proporción se dispara muy por encima, dejando la vivienda como una meta inalcanzable.
